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房产中介怎么给人办贷款

阿洛伊科技
2021/5/2 22:14:16
房产中介怎么给人办贷款

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  • 若耶斯人

    2021/5/9 1:23:55

    手上暂时没有钱全款买房,让中介借钱给你全款买房,产权交易后把产权抵押给银行,银行再放款给你,再把钱还给中介。

    这个流程是二手房交易中常见的问题。卖家不接受买家按揭买房,而买家(也就是你)暂时资金有困难或者不愿意全款买房,为了达到交易的目的,就得找一个第三方的资金来帮助买家暂时垫付购房款,从而达到卖家需要买家全款购房的目的。这种交易流程如下图:

    为什么会有这种交易流程呢?这种交易有什么样的风险吗?这里谈谈我的观点。

    为什么会有这种交易流程

    这是为了在买卖某一方有资金困难的时候,由第三方垫资,解决某一方资金不足的问题,从而达到交易的目的。

    一般来说,二手房交易有两种情况需要第三方垫资:

    1、买家没有钱全款买房。比如业主由于某些原因,需要急着卖这套房来解决他的某个困难,在这种情况下,由于按揭贷款需要审核买家的贷款资质,银行放款也需要等待时间,而业主又不愿意等待,业主就会要求买家支付全款来买房。比如题主自己的案例,就是这种情况。

    遇到这种业主急需用钱,房价一般都会比较便宜,买家也心动,但是,买家没有那么多的资金来全款买房,怎么办?为了达到交易的目的,买家就需要第三方来垫资解决业主急需全款买房的条件。

    第三方垫资,有可能是第三方的金融公司,也有可能是第三方的个人,你这里遇到的第三方,就是中介公司来垫资。

    2、卖家产权证抵押在银行,买家不愿意为卖家赎证。

    如果卖家的产权证抵押在银行,而买家不愿意用首付款来为卖家把在银行的产权证取出来,为了达到交易的目的,卖家就需要第三方公司或者个人来为其垫资,把卖家在银行的按揭贷款还完,把产权证从银行取出后,再产权交易。

    这两种情况,题主是遇到的是第一种,卖家要求买家全款支付,买家找的中介公司来暂时垫资。产权交易过户后,买家把房产再抵押给银行,把从银行抵押的贷款,再还给中介公司(看看上面的图片)。

    有什么样的风险

    只要交易顺利,就不会出现风险。

    出现最大的风险是,卖家的产权会不会有问题,如果产权有问题,达不到交易的目的,垫资的一部分钱,怎么收回就成为风险。

    中介公司只要把前期的产权调查好,评估没有风险或者风险比较小,那就可以继续交易,垫资的风险就比较小。

    另外,买卖任何一方需要垫资交易,一定要找中介公司居间交易,以便降低其交易风险。

    如果你对交易比较熟悉,能够把控风险,买卖双方可以直接交易;如果你是菜鸟级的,对房地产交易的风险一无所知,那你最好找中介公司居间交易,不要因为节约一些居间服务费而冒巨大的交易风险。

    垫资抵押交易有何弊端

    你这种垫资交易是全款买房再做抵押贷款,比正常的按揭贷款利率要高,解决的办法是可以直接做按揭贷款。

    比如说,我是重庆的,重庆抵押贷款的利率比正常贷款的利率要高10%左右,正常贷款的利率一般上浮5%~10%,而抵押贷款有可能是15%~30%。当然,这利率是根据不同的银行和你自己的资质来决定,有些城市可能也不一定有这么高。

    利率要高出10%,就增加你的还贷成本,有不有办法直接做按揭贷款,不做抵押贷款,从而减少还贷的成本呢?当然有。

    业主要求买家全款购房,其目的就是要早一点收到卖房的钱;而你这里,中介公司愿意借钱给你全款买房,也就能达到卖家需要买家全款买房的目的。

    假如在这个案例中,中介借钱给买家全款买房,为了减少按揭贷款的还贷成本,不做抵押贷款,直接做按揭贷款,一般的步骤如下:

    ①、中介借钱给买家全款买房;

    ②、买家向银行申请按揭贷款;

    ③、买家得到中介公司的垫资后,银行的按揭贷款审核也通过了,就可以和卖家签定买卖合同;

    ④、买卖双方产权过户;

    ⑤、产权过户后,买家把产权抵押给银行;

    ⑥、银行收到产权抵押后,放款给卖家;

    ⑦、卖家收到银行的房款,要把按揭的贷款还给中介公司。交易流程如下图:

    这里有一点要做特别的说明,由于买家是全款购买,而买家向银行做的按揭申请,贷款也是放给卖家的,这里就导致卖家收到两次按揭贷款的金额。

    因此,银行的按揭贷款应该还给中介公司,是中介公司为买家垫资购买的这套房,最后银行的放款,应该归还给中介公司。

    这里就存在一个风险:如果卖家不把银行放的按揭贷款归还给中介公司呢?

    为了避免这个风险,中介公司应该直接收取卖家在按揭银行办的银行卡并修改密码,并且把卖家的身份证和户口本暂时保管,以避免卖家用身份证或者户口本对按揭收款的银行卡挂失,补办银行卡而带来的风险。

    在交易的过程中,你也可以用其他方式,来回避这一风险。

    从以上几点分析来看,你的这种购买二手房的交易,是二手房交易中典型的第三方垫资交易,只要把控的好,是不存在交易风险的。

    当然,这是我个人观点,仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言,发表你们的观点和意见,相互交流和学习;也可以点击关注我的账号,方便以后交流这类似的问题。

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